Büros zu Wohnungen - Warum das in München nicht funktioniert

Der neue Münchner OB Dominik Krause will in seiner ersten Amtsperiode von 6 Jahren 50.000 Wohnungen bauen, d.h. mehr als 8.000 Wohnungen jedes Jahr. Ein großer Teil davon soll durch Umwandlung von bisher gewerblich genutzten Räumen entstehen. Diese Idee ist nicht neu und schon in den letzten Jahrzehnten vor allem dann diskutiert worden, wenn die Nachfrage nach gewerblich genutzten Räumen z.B. durch wirtschaftliche Krisen rückläufig; die Nachfrage nach Wohnraum aber - wie in München seit Jahrzehnten üblich - das Angebot weit übersteigt. In solchen Zeiten war auch unsere Rechtsabteilung immer verstärkt mit Fragen und Problemen von solchen Umwandlungen befasst.
In vielen Fällen scheitert die Umwandlung an bautechnischen oder baurechtlichen Problemen z.B. bei großflächigen Immobilien z.B. Lagerflächen oder Kaufmärkte, bei denen es bei Aufteilung in mehrere Räume Probleme u.a. mit der von der Bauordnung vorgeschriebenen ausreichenden Belichtung gibt. Diese kann zwar im Einzelfall durch Lichthöfe, Lichtkuppeln etc. hergestellt werden; allerdings ist der Kostenaufwand häufig so hoch, dass sich die Umwandlung betriebswirtschaftlich nicht mehr darstellen lässt.

Zweckentfremdungssatzung verhindert Umwandlung
Der eigentliche „Knackpunkt“ warum in München Umwandlungen von Büros zu Wohnungen bereits in der Vergangenheit gescheitert sind und auch ohne Änderung der Rechtslage in Zukunft scheitern werden, sind weniger bautechnische Probleme, sondern die Wohnraumzweckentfremdungssatzung der Stadt München.
Der Hintergrund: Bei der Vermietung von Geschäftsräumen besteht weitgehend Vertragsfreiheit, u.a. besteht kein Kündigungsschutz, keine Beschränkungen von Mieterhöhungen; Vereinbarungen über Vertragslaufzeit, Reparaturen und Renovierungspflichten können frei ausgehandelt werden. Dagegen unterliegt der Vermieter von Wohnraum zahlreichen Beschränkungen, die gerade in den letzten Jahren auch noch deutlich verschärft wurden, u.a. Kündigungsschutzbestimmungen, Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse etc; weitere Verschärfungen sind bereits geplant.
Wandelt der Vermieter Geschäftsräume zu Wohnraum um, verliert er sein Recht zur freien Vertragsgestaltung - nach derzeitiger Rechtslage für immer, da nach der Münchner Zweckentfremdungssatzung für eine eventuelle Rückumwandlung des Wohnraums zu Gewerberaum eine Genehmigung der Stadt erforderlich ist, die in der Praxis nie erteilt wird. Wird ein umwandlungswilliger Vermieter über diese Rechtslage aufgeklärt, geht nach unseren Erfahrungen die Bereitschaft zur Umwandlung von Geschäfts- zu Wohnräumen gegen Null.
 
Die im Grunde gute Idee des neuen OB wird daher nur dann umsetzbar sein, wenn sich die Stadt durchringen könnte, in ihre Satzung eine Art „Öffnungsklausel“ aufzunehmen, wonach Vermieter, die freiwillig durch Umwandlung
Wohnraum geschaffen haben, nach einer bestimmten Sperrfrist oder auch unter bestimmten Voraussetzungen den Gewerbestatus wieder erlangen können. Ohne eine solche Änderung werden sich die Zahlen für die Umwandlung zu Wohnraum wie bisher auf niedrigstem Niveau bewegen.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München