Mietwohnungsbau in München - Historischer Tiefstand

Noch nie wurden in München so wenig Wohnungen gebaut wie im letzten Jahr - gerade mal 4.346 Einheiten. Früher waren es bis zu 10.000 pro Jahr. Heuer werden es noch weniger sein. Gleichzeitig wurden noch nie so viele Wohnungen benötigt - mindestens 12.000 pro Jahr - aufgrund des immer noch steigenden Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauchs (0,25 m² pro Kopf und Jahr = 5.000 Wohnungen) und der gleichzeitigen Zunahme der Einwohnerzahl (200.000 in den nächsten 14 Jahren = 7.000 Wohnungen laut Demografiebericht der Stadt München). Die Schere geht immer weiter auseinander.
Die Folge: Ein historischer Höchststand des Mietniveaus mit ungebrochener Tendenz nach oben und Kampf um jede angebotene Mietwohnung. Laut dem neuesten Wohnungsmarktbarometer des Planungsreferats der Stadt München beträgt die durchschnittliche Miete für eine Neubauwohnung € 25,93 pro m²; bei der Wietervermietung € 22,52 pro m² - ein neuer Höchststand.
Diese Misere ist natürlich auch, aber nicht nur - wie immer behauptet wird - den gestiegenen Baupreisen und Hypothekenzinsen geschuldet - sondern insbesondere der immer schlechter werdenden Stimmung nicht nur bei Investoren für den Neubau, sondern vor allem auch bei Vermietern von Bestandsimmobilien.

„Wirtschaft ist zu 50% Psychologie“
Dieses Zitat des ehemaligen Bundeswirtschaftsministers und Bundeskanzlers Ludwig Erhard ist heute so aktuell wie nie. Heißt: Märkte werden nicht nur durch harte Fakten, sondern maßgeblich auch durch Stimmungen beeinflusst. Dies gilt auch und gerade für den Wohnungsmarkt - und hier nicht nur für potenzielle Neubauinvestoren; sondern vor allem für Vermieter im Bestand. Zunehmend sind sowohl Neubauinvestoren als auch Eigentümer von Bestandsimmobilien davon genervt, in der Öffentlichkeit als böse Vermieter dargestellt zu werden. Ohne Zweifel gibt es in der Branche auch schwarze Schafe - die gibt es in jeder anderen Branche auch. Allerdings gibt es keinen Grund deshalb Vermieter pauschal unter Generalverdacht zu stellen; vor allem die privaten Vermieter, die ganz überwiegend zu sehr sozialen Mietpreisen vermieten. Eine große Münchner Tageszeitung hat vor kurzem eine ganze Seite den Forderungen von Politikern und Mieterverbänden gewidmet, was man alles machen müsste, um die Rechte von Vermietern weiter einzuschränken. Dabei geht es nicht nur um den Inhalt - Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Kündigungsbeschränkungen usw. - sondern auch um den Eindruck in der öffentlichen Wahrnehmung der dadurch entsteht: Vermieter nehmen die Mieter aus - deshalb muss man die Daumenschrauben immer weiterzudrehen. Dies alles gipfelt in der neuesten Forderung, dass Vermieter, die „zu knausrig“ sind, ihren Mietern eine Wärmepumpe zu gönnen, sich doch gefälligst an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen sollen.
 
Generation Krause - Kein Bock auf Vermieten
Die jetzt noch „amtierende“ Babyboomer-Generation, von der ein Großteil der Immobilien aufgebaut bzw. mitaufgebaut wurde, hat deshalb häufig ein sehr emotionales Verhältnis zu ihrer Immobilie und würde diese daher - auch wenn sie sich ärgern über Politiker, Medien oder Mieter niemals verkaufen. Ganz anders „tickt“ die jetzt aufgrund des Generationenwechsels nachfolgende Generation von Eigentümern und Vermietern. Da hören wir immer Öfters: Wenn das Ding zu viel Arbeit oder Ärger macht, kommt es weg. Wir haben keine Lust darauf - so wie unsere Eltern, Großeltern, Onkel oder Tante neben dem Beruf abends und am Wochenende sich mit Handwerkern, Behörden, Mietern oder deren Anwälte über irgendwelche angeblichen Mängel oder überhöhten Betriebskosten auseinanderzusetzen - um sich dann auch öffentlich u.a. von Politikern und Mietern beschimpfen zu lassen, dass wir die Mieter ausnehmen und alles zu teuer und unbezahlbar ist. Darauf haben wir - so bezeichnet es immer häufiger die nachfolgende Generation - „keinen Bock mehr“. Schließlich gibt es immer mehr attraktive Alternativen – Aktien, nicht nur Rüstungsaktien mit exorbitanten Renditen, auch Aktienfonds, ETF-Fonds und ähnliches – pflegeleicht, einfach zu verwalten, schnell gekauft und wieder verkauft. Im Gegensatz zur Immobilie kein Notar, kein Papierkram, keine Grunderwerbsteuer etc. Ein paar Klicks reichen. Hinzu kommt: Auch die hochkarätigste Aktie sieht man nicht. Daher auch kein Neidfaktor, der bei der Diskussion über Mieten, Immobilien und Erbschaftsteuer an eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt. Fazit: Ein klares Ja nur noch zur Immobilie für die Selbstnutzung – immer noch der Wunschtraum auch der jüngeren Generation. Die Immobilie zur Vermietung – eher nicht.

Generationenwechsel und Mentalitätswandel
Dieser Mentalitätswandel in der jetzt nachfolgenden Generation ist für Mieter viel einschneidender als der schwächelnde Neubau, der immer wieder thematisiert wird. Kaufinteressenten für Immobilien gibt es genügend - allerdings vorwiegend gewerbliche Investoren, für die München ein attraktives Pflaster und im europäischen Vergleich auch noch relativ billig ist. Für Mieter bedeutet der Wechsel des Vermieters allerdings i.d.R. nichts Gutes. Während private Vermieter auch einen persönlichen Bezug zu ihren Mietern haben, deren Sorgen und Nöte kennen und nach dem Grundsatz „Leben und leben lassen“ handeln, zählt für gewerbliche Investoren nur eines: Die Rendite - mit entsprechenden Folgen für die Mieter. Wir können nur hoffen, dass Politiker und auch die Öffentlichkeit endlich kapiert, welche Zeitbombe hier tickt, auf der vor allem die Mieter sitzen.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München